初期費用はいくら用意するべき？
不動産投資に必要な初期費用は以下のものがあります。
- 頭金
- 諸費用
- 設備投資費用
- 当面の運営費
ローンの組み方や物件の条件によって変わってきます。
リフォームなどの設備投資不要な物件で、諸費用も含めたフルローンを組めれば、入居者が現れるまでの当初の空室リスクに備えた運営費さえあれば可能です。
さらに、家賃保証のある不動産業者を利用すれば、ほぼ初期費用なしではじめられる場合もあります。
ただし、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて審査が厳しいので諸費用を含めたフルローンを組むことは、よほどハイスペックでないと難しいです。
不動産投資ローンを組む前に知っておきたい基本的な知識と審査基準やポイントについてはこちらの記事でわかりやすく解説しています。 ▶不動産投資ローンの仕組みと借り入れ前の注意点
平均的な目安は物件価格の2割
物件価格に対して2割の初期費用があればローンに通りやすいです。1割は頭金。残りの1割は諸費用です。頭金は多いほど審査が有利になりますし、事務手数料や利息を節約できます。
居住用物件の場合は住宅ローン控除を受けられることや変動金利が1%を切っている都合で、購入する家の価格と収入によっては頭金を多く入れるよりもローンを多めに組んだ方が有利になることがあります。
不動産投資では、頭金を少なくしてローンを多めに組む費用的なメリットはほとんどありません。
一部でローン元金や月々の返済額が経費の対象になると勘違いされてますが、不動産投資で計上できる経費は建物の評価額で計算されるので、ローンか現金など支払い方法は関係ありません。(ローンにかかる利息や事務手数料は経費にできます)
不動産購入に関する諸費用
主に居住用、投資用でも諸費用は共通です。
一般的な諸費用と金額の目安をご覧ください。
- 仲介手数料 3%+6万円
- 契約に関する印紙代 1万円前後
- ローン契約の印紙代 2万円前後
- 登記費用 20～50万円以上(登録免許税などの法定費用、司法書士報酬の合計)
- ローン手数料 5万円～借入額の2%
- 火災保険 マンションで10年平均10万円(補償内容、物件、地域によって変動)
目安の金額はあくまでも一例です。
条件によって大きく変わりますが、平均でローンを組んだ場合は物件価格の1割ほどの金額になります。登記費用や火災保険などは購入前の見積では概算額で計算されていることが多いです。
当初の見積よりも実費が安くなることが多いですが、初期費用がネックになる場合は具体的な見積を再度希望するとよいでしょう。
手元に残しておくべき現金
立地や家賃設定にもよりますが、3～6ヶ月ほどの空室に耐えられる費用を手元に用意しておくことが望ましいです。月々のローン返済額、管理費、修繕積立金から月々のコストを計算しましょう。
また、中古物件の場合は設備故障時のリスクも考慮しないといけません。大家負担で修理する事例が多いのは給湯器の故障や水漏れなど水回りのトラブルです。設備の経年数によって余裕を持った資金計画を立てましょう。