投資するなら地方物件か都市物件かそれぞれ長所と短所をわかりやすく解説!

地方物件と都市物件の違い

 

不動産投資は地方物件と都市物件で特性が異なります。

 

都市物件の方が利回りが低いことまでは多くの方が認識していますが、投資用物件では需要の高い間取りに違いがあります。

 

さらに、将来の地価変動リスクなど利回りだけでは見えない違いが多数あります。

 

 

都市物件の方が表面利回りと実質利回りの差が少ない

 

家を家族で囲む

1,500万円の予算で投資用物件を探した場合、都市物件であれば単身用、地方物件であればファミリータイプが中心になります。

 

そうなると、立地だけではなく物件タイプによる違いが出てきます。

 

一般的にマンションの所有に必要な管理費と修繕積立金は専有面積の大きさに比例します。

 

1,500万円の物件で家賃9万円の条件で見た場合、単身用の1Rや1DKなら管理費8千円、修繕積立金7千円の合計1万5千円が相場、ファミリー用の3LDK前後の間取りになると、管理費1万円、修繕積立金1万5千円の合計2万円5千円が相場になります。

 

さらに、都市物件の方が空室リスクの少ないメリットがあります。

 

地方物件であれば長期間空室になるリスクはありますが、ファミリータイプの方が1回入居すると長く住んでもらいやすいメリットがあります。

 

 

 

さらに 客付仲介業者(駅前などにある賃貸仲介専門業者)を利用した場合の成約広告料(ADIが地方物件は賃料4ヶ月分なのに対して、都市物件は賃料1~2ヶ月分です。
コストで見れば都市部の投資用物件の方が安いため、人気が高く無難な選択だと評価されています。

 

家の外観模型と図面

不動産投資で取得した物件を貸しに出す場合、色々とコストがかかってきます。賃料の高いほどコストの占める割合が低くなります。

 

地方で単身用物件を4万円で貸して月々の平均コストが2万円かかってしまえば月に2万円しか回収できない計算です。400万円で取得して賃料4万円なら表面利回り12%ですが実質利回り6%です。

 

 

都市物件を1,500万円で取得して9万円の賃料、月々の平均コスト2万円なら表面利回り7.2%、実質利回り5.6%です。

 

この2択であれば実質利回りに大きな差がないので都市物件の方がオススメです。

 

 

 

地方物件のメリットは取得価格が安いこと

木のお家とお金

 

地方物件は都市物件に比べて、将来地価の下がる可能性が高いなどデメリットが多いです。
このデメリットをカバーするには物件価格の安さを活かすことです。

 

たとえば500万円の現金を用意していた場合、都市で現金購入できる物件は少ないですが、地方なら現金で買える物件はたくさんあります。不動産投資用のローンは金利が高いですし、利息のほかに初期費用もかかります。現金購入できれば多少条件が悪くて初期費用が安くて空室時に生活費を圧迫されるリスクを最小限に抑えられます。

 

 

また、地方物件に投資する人は複数の物件を所有している人の比率が高いです。

 

予算1,500万円あれば500万円の地方物件を3戸所有することも可能です。所有物件を増やせば空室リスクを緩和できますし、お金の必要な時に空室になっている一戸だけ売る方法も可能になります。

 

また、中古の一軒家を安く買える選択肢も出てきます。管理費のかからなくて利回りの高い地方物件の一軒家は1回の入居で回収できてしまうことがあります。雨漏れなど建物の修繕リスクが高いデメリットもありますが、一軒家で成功している投資家もたくさんいます。

 

 

地方物件は全般的にデメリットが多いので、取得価格の安さや選択肢の多さを上手に活かせるかが成功のカギです。

 

どちらにするか迷っている方や、これから不動産投資を始める初心者の人は、都市物件もしくは地方でも駅チカなどの好立地物件を選んだ方が無難です。

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