不動産のインカムゲインとキャピタルゲイン。個人と業者の投資法の違いは?

インカムゲインとキャピタルゲインの違い

高層ビルとサラリーマン

 

不動産投資は主にインカムゲインを狙う投資法です。キャピタルゲインは主に不動産業者が事業として行うものです。それぞれの意味は以下の通りです。

 

  • インカムゲイン  ・・・  所有することで得られる利益
  • キャピタルゲイン ・・・  売却益

 

不動産投資でのインカムゲインは主に家賃収入です。
投資の世界では株を保有して配当や優待を受け取ることがインカムゲインです。
キャピタルゲインは売却益で購入価格よりも高く売ることで得られる利益です。

 

 

 

不動産のキャピタルゲインはプロ向け

 

不動産におけるキャピタルゲインは業者の買取による直売です。
ほかにも土地を取得して、建売や集合住宅を建てるなど付加価値を付けて利益を出すことがあります。

 

 

不動産の売却は仲介がほとんど

 

不動産の売却は仲介が一般的です。手数料を取られても業者の買取価格よりも高く売れる可能性が高いです。業者買取で不動産を売るパターンは以下の2種類があります。

 

  • すぐに売りたい(買い替え、資金難など)
  • 現状販売が難しい

 

買い替えや借金の支払い上の都合などで、仲介で時間をかけて売る余裕がない人がいます。不動産屋は現金一括で買えるだけではなく、信頼して取引できるメリットがあります。

 

個人は現金で買える資金力を理由に仲介物件よりも大幅に安い買取相場で取得するのは難しいです。

 

 

 

リノベーション向け物件の売却

内装工事をする人

 

もう一つのパターンは主にリノベーション向け物件です。

 

 

RC造のマンションなど建物の耐久性はあるけど水回りをはじめ専有部分の設備が古い場合はリノベーションしてから売った方が買い手がつきやすいです。

 

リノベーションはセンスと初期投資が必要なので、個人でリスクを背負ってリノベーションしてから売るよりも、リノベーションの得意な業者に売った方がオーナー側のメリットも大きいです。

 

特に安くて設備に問題のある居住中物件は内覧しにくる人はたくさんいても、成約しない特性があります。リノベーションの得意な業者は、自社や提携業者を使って個人がリフォーム業者に依頼するよりも安く工事できるメリットがあります。

 

 

 

個人では諸費用で赤字になる場合が多い

 

財布に100円しかない人

地価高騰やリノベーションなどの付加価値を付ける方法で高く売ることはできても、個人の場合は諸費用がネックになります。

 

一般的に3%+6万円の仲介手数料を取られるので、購入・売却で合計6%以上の手数料を取られます。取引価格で買値より売値が高くなっても諸費用で赤字になることがほとんどです。

 

以前は駅前など好立地で抽選になるような新築マンションは買ってすぐに売ってもキャピタルゲインを得られることが度々見られました。

 

しかし最近では市場調査の精度が上がって好立地物件や近隣の開発される物件でも個人が不動産でキャピタルゲインを得るケースは少なくなっています。

 

 

不動産購入にかかる初期費用・諸費用についてはこちらで解説しています。

▶不動産を購入するときに必要な諸費用

 

 

インカムゲインで資産構築できるのが不動産投資の魅力

電卓とお金

 

投資用物件を生涯運用する方法もありますが、お金の必要なタイミングで売却する方法もオススメです。経年劣化の値落ちなど大半のケースでは買値よりも売値の方が安くなってしまいますし、諸費用もかかります。

 

しかし、インカムゲインで利益を積み重ねていれば、結果的に大きな資産形成ができます。たとえば1,000万円の物件をフルローンで購入して、家賃でローンを返済しながら完済して700万円で売れれば、仲介手数料や諸費用を差し引いても650万円以上の貯金を作れる計算です。

 

買値と売値の差額をインカムゲインでカバーするのが不動産投資の基本的な考え方です。

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