適切な確定申告方法で税金削減!不動産投資で儲かるための基礎情報を公開。

不動産投資で掛かる税金・確定申告

確定申告の紙

 

不動産投資をしたら、収益に応じて確定申告をして、利益があれば税金が増えます。個人の場合は不動産投資で得た収入を給与所得など他の収入と合算されて所得税が計算されます。

 

税率は収入によって異なります。家賃収入が利益になるのではなく経費を差し引いた金額です。

 

経費の計算は減価償却費、固定資産税、設備費、火災保険料などが対象になります。減価償却費は建物価格と耐用年数に応じて調整することができて、不動産投資の確定申告は複雑で工夫する余地が非常に大きいです。

 

なお、不動産投資で得た利益の確定申告は個人の場合、白色申告になり控除枠がありません。アパート・マンション10室以上、戸建て5棟以上で青色申告が可能になり、不動産投資の収入は10万円の控除を受けられます。

 

 

 

所得税の税率

 

不動産投資で申告した利益は所得税として課税されます。
所得税の税率は対象収入の合計によって以下のようになります。

 

195万円以下  5%(控除額なし)
195万超330万円以下  10%(控除額9万7500円)
330万超695万円以下  20%(控除額42万7500円)
695万超900万円以下  23%(控除額63万6000円)
900万超1800万円以下  33%(控除額153万6000円)
1800万超       40%(控除額279万6000円)

 

給与所得など本業で収入が多いほど、不動産投資にかかる税率も高くなります。税率だけ見ると投資する意味がないように思われますが、物件の新規取得であれば減価償却費用を上手に調整することで税金対策できます。

 

また、副業禁止の会社で本業をしている方が確定申告書を通して、不動産投資がバレてしまったらどうしたらいいのか?バレる前の対策とバレてしまったときの対応策について別の記事では紹介しています。

▶不動産投資が会社にバレてしまったときの対処法

 

 

不動産投資での減価償却

税理士に相談する男性

 

減価償却は取得価格を毎年分割して経費計上することです。建物の資産価値1,000万円の物件で毎年家賃収入120万円、減価償却100万円すれば10年は課税対象になるのは20万円以下です。実際には固定資産税など他の経費もあるので、ほぼ税金はかかりません。

 

ポイントになるのは減価償却の対象になるのは建物価格のみになることです。

 

マンションなどの集合住宅でも土地代と建物代で評価を分けて計算する必要があります。減価償却の対象にできる金額は不動産投資会社や専門性のある税理士や鑑定士に相談してください。固定資産税評価額などが主要な指標になります。

 

 

減価償却する期間は構造によって変わります。RC造の新築マンションなら最長47年、設備15年です。

 

47年に分けて減価償却しないといけないワケではなく、状況に応じて減価償却する金額を調整することも可能です。

 

たとえば本業で特別賞与が出て年収が高くなり税率もあがった時は減価償却を多めにする。空室期間が多く収入が少なければ減価償却は少なめにすることができます。赤字の繰越もできますし、定率法など減価償却額を計算する手法もいろいろとあります。

 

税負担が大きい時は専門性の高い税理士に相談して確定申告をお願いしましょう。個人であれば確定申告時の年1回のスポット契約で十分です。

 

不動産投資会社では、税理士による無料相談会を用意するなど、確定申告や節税のサポート体制も取っています。

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